Por Carolina Ribeiro Botelho e Carlos Murilo Laredo
Na série de artigos cíveis sobre o COVID-19, o terceiro deles tratou especificamente sobre contratos de locação. Na oportunidade foi defendido que a melhor alternativa senão a resolução do contrato, seria sua revisão durante o período que perdurasse a calamidade pública àqueles que comprovadamente demonstrassem o prejuízo decorrente desta.
De maneira didática, as sugestões apontadas na publicação anterior para locação em shoppings são:
- A não exigibilidade do fundo de promoção e propaganda, bem como do aluguel mínimo durante o fechamento do shopping;
- Ainda exigíveis o condomínio e o aluguel percentual (ou seja, a empresa pagará aluguel em percentual de acordo com faturamento, sem a exigência do mínimo).
Para o comércio de rua, em condições diferenciadas, fechado parcialmente ou integralmente por conta do Decreto Estadual, a revisão com desconto percentual é a sugestão. Foi dado exemplo de redução em 45% do valor da locação.
Da publicação do artigo até o presente momento (20/04/2020), não foram poucas as ações judiciais buscando revisar ou suspender os valores de locação.
Após a realização de pesquisa sobre assunto, foi possível montar pequeno quadro ilustrativo e exemplificativo das decisões judiciais nos Tribunais Pátrios que segue anexado para melhor visualização.
Da pesquisa realizada nos tribunais pátrios, foi possível verificar também o ajuizamento de ação por Shopping Center contra a concessionária de energia, onde pleiteou a revisão do contrato, justamente para afastar a exigibilidade do valor mínimo, mantendo o pagamento apenas do valor efetivamente consumido, processo nº 0072698-98.2020.8.19.0001. Medida que fora integralmente deferida:
“Tutela deferida em função da verossimilhança dos argumentos, com o comando de fechamento dos centros comerciais, é impossível a manutenção de tal cláusula. (…)”
Tratam-se, claramente, das mesmas premissas sugeridas para a revisão do contrato de locação com Shopping Center, apontadas em nosso primeiro artigo e reiteradas no início deste.
Pois bem, avaliando as decisões disponíveis que seguem anexadas, é possível observar número grande de indeferimento do pedido liminar de suspensão de exigibilidade. O que nos parece acertado. Vejamos.
Os artigos do Código Civil que tratam onerosidade excessiva ou na aplicação da excludente ocasionada pelo COVID-19, quais sejam, artigos 478, 479 e 393 do Código Civil, em momento algum apontam a possibilidade de se pleitear judicialmente a suspensão da exigibilidade.
Os referidos artigos são claros em possibilitar a resolução do contrato ou sua revisão.
Saliente-se ainda que a hipótese de revisão é aplicável desde que se mantenha viável a continuidade da execução do contrato. Ou seja, caso se pretenda reduzir locação a valores inexequíveis, entende-se que ao locador é dada a possibilidade de pedir que o contrato seja resolvido e não revisado.
Este, afinal, é o fundamento essencial para a revisão por onerosidade: a busca pelo equilíbrio contratual.
É importante apontar também que apesar da suspensão parecer ser medida acautelatória capaz de salvaguardar a vida da empresa, não parece ser verdade absoluta mesmo sob a ótica financeira.
A suspensão não afasta a exigibilidade dos valores, apenas posterga o vencimento para o futuro, ou seja, será criada uma “bola de neve” a ser paga após o fim da calamidade.
Mesmo com o retorno das atividades, não acreditamos que a empresa será capaz de gerar faturamento suficiente para amortizar todo o saldo devedor da locação, ou seja, estaremos diante de inadimplência gravíssima, que se incapaz de ser contornada, levará ao consequente ajuizamento e deferimento do despejo.
Importante registrar que ainda não existe atualmente qualquer regulação sobre o assunto.
Assim tanto sob a ótica jurídica, quanto financeira é que se reforça como melhor alternativa a revisão do contrato e não a suspensão de sua exigibilidade.
Eis as ponderações adicionais acerca do assunto.
Fonte: Andrade GC Advogados
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