Por Pedro Henrique Barbisan Bertuol
Recentemente, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) proferiu decisão importante¹ para o direito contratual imobiliário, ao garantir eficácia plena à cláusula resolutiva expressa estabelecida pelas partes em compromisso de compra e venda de imóvel, alterando entendimento que prevalecia até então.
A cláusula resolutiva expressa, em síntese, é o ajuste pelo qual as partes convencionam a possibilidade de resolução (extinção) do contrato pelo credor, na hipótese de inadimplemento do devedor. Segundo o artigo 474 do Código Civil, referida cláusula “opera de pleno direito” – em contraposição à cláusula resolutiva tácita, que, de acordo com o mesmo dispositivo legal, “depende de interpelação judicial”. Em que pese a redação da norma, o STJ, em precedentes anteriores, vinha mantendo o entendimento de que a prévia manifestação judicial era imprescindível mesmo nos casos em que presente a cláusula resolutiva expressa, por uma necessidade de observância do princípio da boa-fé objetiva. Com isso, diante do inadimplemento do promitente comprador, exigia-se do credor a prévia obtenção de manifestação judicial declarando a rescisão do contrato para, somente então, poder buscar a reintegração de posse. Almejava-se, com esse entendimento, proteger o devedor, submetendo à análise judicial o exame da admissibilidade da cláusula resolutiva, da efetiva incidência dos pressupostos autorizadores da resolução e da matéria de defesa do devedor. Entretanto, já se argumentava que essa garantia, além de não estar adequada ao texto do artigo 474 acima referido, desconsidera o ajuste feito entre as partes e impõe ônus indevido ao credor, obrigando-a a buscar judicialmente a rescisão que, pela lei, deveria operar “de pleno direito.
Esse entendimento, contudo, foi recentemente alterado pelo STJ, no caso aqui referido. Ao julgá-lo, a Corte reconheceu a possibilidade de resolução extrajudicial da promessa de compra e venda e, portanto, a desnecessidade do reconhecimento judicial prévio (ou concomitante) da rescisão como condição ao ajuizamento da ação possessória. Em outras palavras, decidiu a Corte que, havendo cláusula resolutiva expressa, o promitente vendedor, diante do inadimplemento do promitente comprador, pode rescindir extrajudicialmente o contrato. Garantiu-se, assim, eficácia plena à cláusula resolutiva expressa.
A decisão do STJ é importante porque alinha-se à norma do art. 474 do Código Civil e também porque privilegia a autonomia privada, a alocação de riscos definida pelos contratantes e o princípio da não intervenção do Estado nas relações negociais. Além disso, favorece a solução extrajudicial e autônoma de conflitos, contribuindo com o movimento de desjudicialização das relações jurídicas e com a celeridade necessária aos negócios. Torna-se, assim, ainda mais importante a correta elaboração do instrumento contratual que disciplinará as regras aplicáveis à relação estabelecida entre as partes, com vistas a definir de maneira clara e adequada as hipóteses autorizadoras da resolução contratual, garantindo-se uma eficiente alocação dos riscos entre os envolvidos.
¹ REsp 1789863/MS, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 10/08/2021, DJe 04/10/2021.
Fonte: Lippert Advogados
